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住宅ローン減税とは・・・?

住宅ローンを借りると、10年もの間、年末ローン残高の1%が所得税から控除され、確定申告で戻ってくるのが「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」です。仕組みを簡単にご説明いたします。

 

■まずはその条件をチェック!これが意外と厳しい!?

①自らが居住すること

住宅ローン減税を受けられるのは「居住の用に供した場合」のみとなります。また、住宅の引渡し又は工事の完了から6ヶ月以内に減税を受けようとする者が自ら居住する必要があり、居住の実態は住民票により確認することとなります。このため、別荘などのセカンドハウスや賃貸用の住宅は対象となりませんのでご注意ください。

 

②床面積が50㎡以上あること

対象となる住宅の床面積が50m2以上であることが要件です。この床面積の測定方法は不動産登記上の床面積であり、戸建住宅の場合は壁心、共同住宅の場合は内法により測定することとなっています。

※分譲マンションなどの広告に記載のある床面積はほとんどが「パンフレット上の床面積」となっており、「登記上の床面積」とは異なる場合が非常に多いので、特に注意が必要です。

 

③中古住宅の場合、耐震性能を有していること

新築住宅は現在の建築基準法に基づき設計され、建築確認を受けていますが、中古住宅の場合、年代によっては現行の耐震基準を満たしていない物件もあります。そのため、中古住宅を購入する場合に住宅ローン減税を受けるためには、耐震性能を有していることを別途確認する必要があり、次のいずれかに適合することが要件となります。

ア:築年数が一定年数以下であること

  • 耐火建築物以外の場合(木造など)→築20年以内
  • 耐火建築物(鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造など)の場合→築25年以内

イ:以下のいずれかにより現行の耐震基準に適合していることが確認された住宅であること

  1. 耐震基準適合証明書
    国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの
  2. 既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)
    既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたもの
  3. 既存住宅売買瑕疵保険に加入
    住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険(既存住宅売買瑕疵保険)に加入していること。同保険への加入には現行の耐震基準に適合していることが要件とされている。【平成25年度税制改正により追加】

 

④借入期間や年収についても要件があります

 ★返済期間が10年以上であること

 ★年収が3000万円以下であること(3000万円を超える年は住宅ローン控除が利用できません)

 ★増改築等の場合、工事費が100万円以上であること

 

 

■10年間で最大400万円!?。これはあくまで「最大」控除額なのです。

住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高に応じて、一定額が所得税から控除される制度。会社勤めの人などは、その年の所得税があらかじめ勤務先から納税されているので、納めすぎたことになる分を確定申告で還付してもらうことができる。控除期間は10年間。2021年12月(※)までに家を購入して入居した人は、各年最大40万円、10年間で最大400万円が所得税から戻ってくることになります。

 

■借入額や納税額、購入する住宅の仕様などで控除額は違ってきます!

毎年40万円が戻ってくるなんて、家計にとって大助かりな制度。

しかし、実は、全員が最大控除額の400万円を還付してもらえるわけではありません。

最大控除額が適用されるには、ローン残高が10年間4000万円を超えていて(当然、借入額は4000万円を超えている必要がある)、なおかつ、年間の所得税と住民税で40万円を超えている必要があります)。

※所得税から控除しきれない額は住民税からも控除されます。ただし、所得税の課税総所得金額等の額の7%、または13万6500円のうち小さいほうの額が上限となります。

 

(1)購入・建築する住宅の性能
一般的な住宅の場合、1年の最大控除額は40万円(満額控除には年末時のローン残高が4000万円以上必要)。しかし、耐震性・耐久性・省エネなどの各要件をクリアした「認定長期優良住宅」や、省エネルギー性の高い「認定低炭素住宅」の場合は、1年の最大控除額は50万円となり(満額控除には年末時のローン残高が5000万円以上必要)、10年間で最大500万円の控除額になります。

(2)住宅ローンの年末残高
住宅ローンの年末残高が4000万円以上ある場合は、その年の最大控除額は上限の40万円。しかし、例えば、年末ローン残高が4000万円未満であれば、その残高の1%が最大控除額。3000万円の人は30万円、2500万円の人は25万円が上限ということになります。

(3)所得税額・住民税額
住宅ローン控除の控除額は「所得税」から控除されるもの。納めた所得税よりも多い金額が戻ってくることはありません(ただし、控除しきれない分は住民税から一部控除されます)。つまり、所得税が10万円の人は控除額が20万円でも、所得税から戻るのは10万円、住民税が10万円を超えていれば住民税から10万円ということになります。


※所得税から控除しきれない額は住民税からも控除される。ただし、所得税の課税総所得金額等の額の7%、または13万6500円のうち小さいほうの額が上限。

住宅ローン控除の最大控除額が年間40万円でも、実際に戻ってくるのは(1)~(3)のうちの、一番少ない金額ということですので、ご注意!!